Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

Содержание:

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.


Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Оставить комментарий, прочесть комментарии других читателей ↓↓↓

  1. лизонька

    все зависит от ситуации. стоит проконсультироваться перед таким шагом с юристом, получить от него ответы на свои вопросы, перспективы и рекомендации.

  2. Олеся

    На мой взгляд не выгодно вкладывать деньги в строящийся дом. Мало ли что может случиться. Это большой риск. Тут уж как повезет.

  3. Anastas

    У меня если честно только негативное отношение и полное недоверие. Знакомые так строили квартиру в г. Самара, как мне помнится лет 10 строили, а потом их просто кинули, если честно по-моему дом до сих пор не достроили……………….

  4. Roman

    Чтобы избежать вышеописанных рисков, надо выбирать надежного застройщика. А вот тут универсальных критериев, на самом деле, нет. В каждом регионе своя ситуация.

  5. Аквамарин

    Покупка квартиры в строящемся доме, безусловно, выгодное вложение в плане ее стоимости. (вопрос о честности застройщика мы пока опустим). Но существует несколько нюансов, о которых не надо забывать. Квартиру надо купить на что-то. Как правило, застройщик требует сразу полную стоимость квартиры. Для этого нужно либо продать имеющееся жилье (которое далеко не у всех имеется), либо брать ипотеку. Продав имеющуюся квартиру, необходимо где-то жить — либо снимать, либо ютиться с родственниками. В случае ипотеки — придется какое-то время (в нашем регионе 1-2 года) платить ежемесячно за то, чего еще нет. Причем для среднестатистической семьи «бюджетников» это не маленькая сумма. Плюс даже средненький ремонт обходится обычно в 1/3 стоимости квартиры. По этому, решая вопрос о покупки квартиры в строящемся доме, необходимо реально представить все расходы, чтобы не остаться потом у «разбитого корыта.»

  6. oleg552

    Как по мне, то лучше покупать уже «готовую» квартиру. Попасть на аферистов застройщиков проще простого. Да и время на ожидание окончания постройки не всегда есть. А так, ты видишь, что ты покупаешь, и можешь заселяться в ближайшее время. Поэтому, лучше не рисковать, подсобирать денег и купить уже постороенное жилье.

  7. Ильмар

    Выберите крупных застройщиков, которые на господдержке и работают на рынке более 10-15 лет. Тогда вы снизите риски в несколько раз. Кроме того вы можете страховать риск этот риск. Сейчас очень много страховых компаний. Есть и третий способ, чтобы полностью предотвратить риск — метод использования уникальных инструментов хеджирования.

  8. Анна

    Забыла указать: 5) Желательно, чтоб на квартиры давали кредиты надежные банки, например как ВТБ24, Уралсиб, Газпромбанк. Они очень тчательно проверяют застройщиков, смотрят из финансовые показатели, уставные документы и документы на объект строительства. Это лишняя гарантия.

  9. Анна

    Обсуждение старое, но решила написать. При покупке квартиры в новостойке надо обратить внимание на несколько факторов (сама работаю у застройщака): 1) проверить историю застройщика, как долго на рынке, сколько построил и сдал домов, часто ли задерживал сдачу домов; 2) какой договор будете подписывать. Лучше если это договор участия в долевом строительстве по 214 ФЗ с регистрацией в ФРС (устиции). Это гарантирует, что квартира не будет продана дважды и трижды. 3) Перед покупкой в новостройке загляните в проектную декларацию. Там указан номер земельного участка. Закажите выписку по этому земельному участку в ФРС (устиции). Это большой список с перечнем квартир, которые уже проданы в новостройке. Там не должно быть указаний на ту квартиру, которую вы хотите купить. Если это договор уступки, то наоборот должен быть перечислен тот, у кого покупаете. Выписка дается любому. Необходимо предъявить паспорт. Срок изготовления — 5 раб. дней. 4) Поищите информацию в интернете. Наверняка есть сайты, на которых люди обсуждают проблемы новостроек. В Нижнем Новгороде это сайт NN.RU. На написанное там застройщики не имеют никакого влияния. Сама чуть не ущла в другую компанию. Только по отзывам дольщиков поняла, что компания не строит, а кидает людей.

  10. Дима

    В дольщики идти опасаюсь — не хочется попасть на большие деньги, нарвавшись на аферистов. Лучше куплю земельный участок в пригороде. Даже если не получится со строительством собственного дома, земля — тоже очень хорошее вложение капитала.

  11. Сергей

    Да, это очень опасно. Много раз людей кидали, когда собирали деньги, за будущие квартиры и пропадали… Нужно быть внимательным и бдительным. Заключать сделки только когда вы уверены

    • Денис

      Все же, самый лучший вариант, это искать знакомых, которые уже занимались или занимаются недвижимостью. Раз на раз не приходится. Мошенничество процветает полным ходом.

  12. Malina

    Довольно рискованные вложения, особенно во время или накануне экономического кризиса! вероятность того, что строфка будт заморожена очень высока.. Лучше вкладывать средства в уже построенные квартиры и дома — да, дороже, но риск минимальный.

  13. Varvara

    Риск, конечно, существует. Но сейчас всё-таки ситуация чуть лучше, чем 10 лет назад. Да и застройщика можно выбрать. Многие из них уже не первый год на рынке, к таким доверия побольше.

  14. Виталий

    самое страшное, вложить все деньги, ждать 2 года, и остаться без квартиры.

  15. лариса

    Идея — вкладывать деньги в строительство, очень хорошая, она мне сразу понравилась. Так я оказалась в числе «счастливчиков», которые уже 10 лет ждут свои квартиры.В нашей 16-этажке уже закончили строить 2 этаж. Такими темпами на кладбище скорее переедешь, чем в новую квартиру

Оставить комментарий



|