Читайте нас в Телеграм - без цензуры: @biznesdengi

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?


В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.


Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Ответ на статью: реальный опыт покупки малосемейки в кредит и сдачи в аренду.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Далее: как продать квартиру под ипотекой.

Развёрнутый комментарий к этому посту: Как выгодно купить недвижимость в кредит и окупить её?

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.


  1. СветланаФ:

    Ох уж эта ипотека…Наверное,есть предприимчивые люди, которые могут даже из ипотеки извлечь для себя выгоду. Как-то быстро выплатить— сдавать потом жильё, с пользой для себя. Но думаю,для большинства ,ипотека не лучшее под чем подписываются люди. Поэтому ,чаще всего, влезают в ипотеку,из-за безвыходности. Когда ипотека- это единственный способ приобрести жильё.

  2. MamaCoconut:

    Недавно обсуждали тему ипотеки с мамашками на одном из форумов.А точнее одна из мамочек не знала на что потратить свой материнский капитал.Ей предложили его как начальный взнос за ипотеку на квартиру для ребенка.А в последующем предложили сдавать эту квартиру и этим оплачивать ту же самую ипотеку.Мне показалась эта идея довольно разумной.Возможно в будущем так и поступлю)

  3. Сергей:

    Купить квартиру чтобы её сдавать это просто реально мышление дол…….ба….

    • Investor:

      Пока не продастся дороже можно и сдавать, многие держат n-е кол-во квартир как раз под сдачу. Много пенсионеров перед пенсией покупают квартиры, чтоб на пенсии сдавать и иметь доп. заработок. Если знаете иные варианты получить прибыль — поделитесь, может и вправду мы тут не тем занимаемся:)

  4. Olenka:

    Ипотека.. Я вообще опасаюсь влезать во всякие долги и кредиты, так что ипотека для меня — страшная вещь и однозначно денежное рабство. Соглашусь с мнением, что брать квартиру в ипотеку чтобы сдавать возможно в случае уже имеющего жилья. Да и в городе с населением в 250 000 чел. где квартиры сдаются в три раза меньше месячной уплаты за ипотечный кредит, это однозначно невыгодно.

  5. anetsa:

    Ипотека — это заработок банков . Сегодня купить квартиру самим довольно трудно, особенно если это молодая семья, и жить засыпая с мыслью о том что ты должен банку выплачивать n-ую сумму денег не радует. Правильно написали, что если кто и берет в ипотеку, а потом сдает в аренду, значит тому человеку действительно есть где жить. Это уже другой разговор, сдавать конечно можно, вы будете получать хоть какой-то доход и платить в банк соответсвенно нужно будет меньше. Но думаю что ипотека это уже крайний случай!

  6. Мила:

    Однозначно не выгодна. Ипотеку стоит взять только если не хватает чуть-чуть и прибыль от аренды будет покрывать и страховку, и взносы по кредиту. А ждать около 20 лет пока выплатите ипотеку глупо, при отсутствии значительного первоначального взноса ипотека точно не вариант. Остается надеяться на богатую тетю, о существовании которой вы не знаете

    • Кристина:

      Как-то фатально вы мыслите. Уж лучше я буду надеяться на квартиру, которая будет приносить чистый доход мне, хоть и через 20 — 15 лет, чем на какую-то тетю, который нет и не было.

  7. Ольга:

    Если человек покупает квартиру, чтобы ее сдавать, значит ему есть где жить. Соответственно, если брать второй вариант (есть сумма на первоначальный платеж), то лучше действительно уже накопленные деньги вложить в жилье, пусть и в ипотеку. Копить до победы, как тут советуют — полный бред, несовместимый с реалиями жизни. В квартире можно сделать косметический ремонт, обставить недорогой мебелью, либо вообще без мебели сдавать. Ведь в этом случае квартира уже будет, так сказать, «на руках», и рост цен на недвижимость уже будет не страшен. Поскольку арендаторы будут фактически выплачивать ежемесячный платеж, владельцам можно поднатужиться и по возможности гасить кредит досрочно.

  8. Алиса:

    Я считаю стоит, т.к. изначально вы уже примерно половину стоимости ипотеки будете платить не из собственного кармана (если квартира почти полностью куплена за счет средств банка, а ваш взнос всего 20 или 30% стоимости квартиры), а в последствии эта квартира уже будет работать на вас, принося доход. Одна моя знакомая таким образом покупает уже вторую квартиру в ипотеку и сдает ее, частично гася ипотеку. Ипотеку за первую квартиру, по ее словам, она выплатила за 8 лет, хотя изначально кредит был рассчитан на 15 лет, она платила ежемесячный платеж из собственных средств, а сверху отдавала на погашение ипотеки деньги полученные от сдачи квартиры. В итоге квартира в ее полном распоряжении примерно в 2 раза быстрее.

  9. Дмитрий:

    В общем согласна со статьей! Возможно если бы был первоначальный капитал приличный, то приобрела бы квартиру, ибо жилье дорожает, инфляция растет и довольно крупную сумму држать где нибудь на вкладе довольно глупо! Переплата конечно будет, но но через 15-20 лет, цена этой квартыры будет уже значительно больше этих расходов!

    • Зинаида:

      Согласна и с Алисой и с Дмитрием. Заниматься недвижимостью выгодно, но с одним условием: иметь светлую голову и здоровье, ведь если не вы, то кто тогда закончит начатое вами ОЧЕНЬ СЛОЖНОЕ дело. Я человек верующий и точно знаю, что с Кесарем (это банки, налоговая, ЖКХ и т.д.) имей ухо в остро. Ничего не будь должен ему … Вовремя оплачивай все налоги, сборы и т.д., и ни когда не переплачивай ни копейки — это не благотворительность. И думаю верно, что инфляция сделает свое дело, которое в данном случае вам будет на руку. И цена квартир уже через пять-шесть лет другая, и аренда тоже поднимется. А ваш кредитный договор остается фиксированным на 10-20 лет. Ну, и конечно, Бог вам в помощь.

  10. Михаил:

    Ипотека вообще невыгодна, если уж рассматривать этот вопрос. Во-первых, вы будете выплачивать ее лет 20, а во-вторых, сумма переплаты составляет порядка 40%. Тут палка о двух концах. Аренда отобьет часть вложенных средств, но лишит вас морального удовлетворения от новой квартиры — ведь в ней будет жить неизвестный человек. С другой стороны, поселившись в ней лично, всю сумму вам придется выплачивать самостоятельно. На мой взгляд, лучше подождать и постараться накопить всю сумму на покупку квартиры сразу.

    • Nata:

      Ипотека, конечно, не выгодна,но к примеру в нашем регионе цены на квадратный метр жилья в среднем составляют 60-70 тыс.. и как раз ипотека является едва ли не единственным способом приобретения своей жилплощади…накопить зачастую просто нереально..

      • Инна:

        бытует мнение, что ипотека не выгодна, но тем не менее 30% населения приобретают жилье именно так, мы не исключение

        • Мариса:

          мы тоже. Брали в банке Санкт-Петербург. Безусловно, переплата внушительная, но ели иного варианта нет, то мы готовы были заплатить

    • Екатерина:

      Накопить конечно хорошо сказано. Но цены на квадратные метры с каждым днем всё выше и выше. Я взяла ипотеку 3 года назад и купила квартиру за 3,2 млн., спустя два года моя квартира стоит уже 6млн.

Оставить комментарий



Раздел: Недвижимость, Автор: коллективный разум
|