Ипотеку воспринимают как ярмо, потому что это долговые обязательства на десятилетия. Долой стереотипы! Есть четыре способа продать квартиру в ипотеке, пусть на нее и не будет очереди из покупателей.
Так что если вы собираетесь строить свою жизнь вокруг кредита, это не нужно. Хочется квартиру побольше, потому что появились дети? Разменяйте ее. Переезжаете? Продайте. Вот несколько рецептов для этого…
Как все происходит
Либо вы, либо банк находите покупателя. И тут уже два выхода: либо банк «передает» вашу ипотеку на нового жильца, а тот вам доплачивает, либо вы сами закрываете ипотеку полученными деньгами. Юридически для этого надо:
- Открытие двух депозитов покупателем: в одной лежат деньги для банка, в другой — для вас;
- Разрешение банка на сделку;
- Пункт в договоре, который позволяет продажу вашего долга.
Звучит несложно, правда? Дела еще проще, если вы просто отдаете свою ипотеку другому человеку. Он проделывает все ваши шаги — собирает документы и проводит оценку.
Бывает, что продавец квартиры переехал, а потому организовать сделку не может. Тогда банк сам найдет покупателя и все оформит, а вы потом получите свои деньги.
Плюсы продажи квартиры в обременении
Обременение значит, что до конца кредита ваша квартира находится в залоге. Без разрешения банка такую квартиру продавать незаконно и практически невозможно. Да и с банком это нелегко — покупатель вряд ли захочет морочиться. Где же плюсы?
Спекуляция. Люди покупают квартиру в новострое, хотя бы в ипотеку, и передают ее новым жильцам. Для продавца легче продать свой долг, чем оформить потом куплю-продажу. Интерес для покупателя в том, что в новостройках классная планировка и дворы, они стоят того.
Дешевизна. Банк только рад, если ему будут исправно платить. Но! Договор может предусматривать заградительные комиссии и штрафы за передачу ипотеки или ее досрочное погашение. Но для человека выгоднее их выплатить, чем иметь дело с коллекторами и остаться с большими долгами.
Скидка. Квартиры с обременением стоят дешевле обычных, поэтому их обожают риэлторы и агентства.
Как все получше организовать
Чтобы не напугать покупателя, подробно объясните ему все детали сделки. Чтобы довести его до конца, наймите толкового риэлтора — ему будут доверять и он ответит на все каверзные вопросы. Вот остальные важные советы:
- Когда покупатель гасит ипотеку, он еще и вам платит. Эти деньги оформляйте как задаток, а не как аванс, потому что если сделка сорвется, задаток останется у продавца.
- Избегайте сделки через досрочное погашение покупателем, потому что новые жильцы будут нервничать, будто вы их подставите. Да и для вас есть риск: после снятия обременения все дело на покупателях, и мало ли куда они слиняют.
- Погашение ипотеки в ходе сделки — это безопасно, потому что покупатель заранее оставляет деньги на ячейке, а для покупателя гарантом выступает банк.
Мы тут не сказали ничего про перезайм, когда ипотека просто переходит от одного человека к другому. Это нейтральный вариант: с одной стороны, покупатель не платит все деньги сразу. С другой, без услуг агентства вы вряд ли найдете идеального покупателя с задатком под вашу ипотеку.
Мудрость агентства недвижимости в этом случае влетает в копеечку. С ней или без нее на перезайм уходит около месяца.
Кстати, все эти советы не относятся к военной ипотеке. Для нее один вариант: выплатить долг и оформить обычный договор купли-продажи. Остальные варианты придется решать через военное ведомство.
С маткапиталом дела еще сложнее. Надо прежде всего выделить доли для детей и в ипотечном жилье, и в новом, если мамочка переезжает. Проблема в том, что это долго, и мало кто из покупателей готов ждать. Поэтому, когда маткапитал тратят на квартиру, то доли детям не выделяют, а это против закона. Пенсионный фонд мониторит такие сделки и отменяет их.
Если соберетесь спекулировать на недвижимости, помните: ее доходность всего 6% годовых, по вкладам и то больше бывает. Вообще зарабатывают на ипотеке только лучшие игроки рынка, а риэлторы-дилетанты даже не всегда связываются с квартирой под обременением.
Понравилось? Подписывайтесь! А еще добавляйте сайт в закладки и возвращайтесь за добавкой 
