Отельеры и доходные дома. Как заработать на недвижимости в России, пассивный доход и бизнес

Говорят, что недвижка — это убыточно. И правда, если вы собрались пойти по стопам Кийосаки, сдайтесь сразу. 6% годовых, вот сколько вы получите от сдачи обычной квартиры в аренду.

Но бизнес недвижки все же живет. В крупных городах и в руках больших мастеров, но живет. Но перед тем, как рассказать об этом…

Как не надо делать

Перед кризисом 2008 года люди набрали ипотеки и пытались зарабатывать, сдавая жилье в аренду. Кредит в банке за них должны были платить другие. О, а валютные ипотеки… Печальный опыт кризиса не отвратил людей от убыточных инвестиций. Поэтому нам приходится еще раз повторять эти простые истины:

  • Дом за городом без типовой постройки и без инфраструктуры будет продаваться годами и с убытком;
  • Жильцы ни за что не покроют вашу ипотеку, если речь о России и обычных квартирах;
  • Нельзя вложиться в недвижимость и заработать без минимального обучения.

Теперь, когда мы уверены, что наш читатель не пойдет по обычным граблям, расскажем что-то поинтереснее.

Инвестиции на 24% годовых

Именно столько получают инвесторы, которые зарабатывают на апарт-отелях. Речь про двух- и трехкомнатные квартиры, деленные на 5-6 номеров с ремонтом, первый этаж. Порог входа от 1 млн. рублей, если это пассивный доход и вы просто хотите вложиться и забыть.

Мини-отель «География» обошелся владельцам в 7 млн. рублей: 2 млн. на стройматериалы, 2 млн. на ремонт и 3 млн. на мебель. Он отбился за 5 лет и в сезон (4 месяца в году) приносит около 500 тыс. рублей. Отели «под ключ» обходятся +14 млн. рублей.

Люди, которые ищут не пассивный доход, а бизнес, входят в него с запасами около 400 тыс. рублей, а потом занимают и берут ипотеку. Чтобы войти в дело без всяких долгов, понадобится около 1 млн. рублей на комнату.

Кому подойдет недвижка

Недвижимость — это для людей, которым нравится находиться на стройке, договариваться с соседями и вникать в нормативы. В реальности соседи, требования по пожарке и прочие прелести этого бизнеса не так сложны и скучны.

Чтобы войти в бизнес без убытка, есть несколько вариантов…

  • Пройти обучение или курс от активных инвесторов;
  • Вложиться в объект опытных и авторитетных отельеров;
  • Прогореть один раз и набить все шишки.

В идеале объект ищется за 4 месяца, за столько же и строится. В реальности, строители, которые отлично справились на предыдущем объекте, на вашем могут «перегореть» и сорвать сроки. Рисков полно, но их не больше, чем в любом другом бизнесе.

отельер1

Самые частые ошибки при покупке недвижимости:

  • Забить на нормы в надежде избежать проверок;
  • Не ровнять стены и потратиться на лишние стройматериалы;
  • Добавить мокрую точку (санузел) над жилым помещением;
  • Ругаться с соседями и управляющей компанией дома;
  • Взять квартиру с видом на стену соседнего дома.

Как это бывает

Для отельера есть несколько путей развития, но закон один: чем больше участвуешь в проекте, тем больше прибыль и меньше риски.

Дели это. Первый путь в том, чтобы купить квартиру и поделить ее на максимальное количество комнат, по комнате на окно. Объект ищут с большим количеством окон, на первом этаже, с удобно расположенными несущими стенами.

Чем больше комнат, тем меньше их цена и тем хуже жильцы. Из одной и той же квартиры получится либо бутик-отель для туристов, либо ночлежка для мигрантов.

Управленец. Набрав опыта, отельеры открывают инвестиционные проекты: берут чужие деньги, стоят отель и делятся прибылью. Порог входа от миллиона рублей. В принципе мечта любого амбициозного отельера — вместо квартиры купить дом или два, чтобы превратить сделать доходный дом.

При этом старые активы, то есть квартиры на 2-10 номеров, такие отельеры распродают. В прошлом году было реально купить готовый мини-отель на 2 номера за 5 млн. рублей.

Идеальный отельер сначала переночует в отелях конкурентов, сделает выводы, потом проконсультируется с риелторами и юристами. Проверит квартиру на соблюдение норм до первой инспекции. Он не только посылает тайных покупателей, но и сам ночует в номерах, чтобы оценить эргономику планировки и мебели.

отельер2

Где брать жильцов

Чтобы обеспечить загруженность отеля, надо размещать объявления с умом. Кроме маркетинга, бизнесмен заботится, чтобы жильцов поставляли целыми группами, от компаний или туристических агентств. Он надеется не только на букинг.ком, потому что там комиссия аж 15%.

Обычные объявления размещают на +10 досках, при этом нанимают фотографа для продающей картинки. Ведение блога и профиля в соцсетях — тоже плюс.

Ипотека или кэш

Если вы вносите живые деньги, то окупаемость апарт-отеля стартует от 5 лет. Это неплохо, ведь квартира окупается за 15 лет! С другой стороны, если инвестировать заемные средства, окупаемость всего лишь от двух лет.

Если ипотеку не дают, вам помогут ипотечные брокеры. У них официальные договора с банками. Берут вознаграждение от 2% от стоимости объекта.

Говорят, что рынок перегрет, отелей много. На самом деле, 60% предложений на рынке — это убогие ночлежки, построенные против норм, которым даже рекламу не делают. Для построенного с любовью отеля ипотека выплачивается без просрочек и проблем.

Нравится читать статьи по заработку? Присоединяйся! Только рабочие схемы, без розовых очков и пустых обещаний.

Автор поста:
Оставить комментарий


Adblock
detector